Wielu kredytobiorców szuka możliwości zmniejszenia kosztów swoich zobowiązań wobec banków, w tym kredytów hipotecznych. Jednym z mechanizmów ochrony konsumentów, który zyskuje na znaczeniu, jest sankcja kredytu darmowego (SKD). Niestety, zastosowanie tej instytucji w przypadku kredytów hipotecznych jest bardzo ograniczone. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy sankcja kredytu darmowego może mieć zastosowanie do kredytów hipotecznych oraz jakie inne możliwości ochrony przysługują kredytobiorcom.
Czy sankcja kredytu darmowego dotyczy kredytów hipotecznych?
Sankcja kredytu darmowego obejmuje przede wszystkim kredyty konsumenckie, których celem nie jest finansowanie zakupu nieruchomości. Wynika to z przepisów ustawy o kredycie konsumenckim, która wyklucza kredyty zabezpieczone hipoteką z zakresu zastosowania SKD. Jednak istnieje pewien wyjątek – dotyczy on kredytów hipotecznych zawartych do lipca 2017 roku.
Kredyty hipoteczne objęte sankcją:
1. Umowa kredytu została podpisana przed lipcem 2017 roku.
2. Sankcja obejmuje koszty kredytu naliczone w ciągu 4 lat poprzedzających złożenie oświadczenia o skorzystaniu z sankcji.
3. Pozostałe warunki ustawy o kredycie konsumenckim muszą zostać spełnione (np. limit kwoty kredytu: 255 550 zł).
Dlaczego sankcja kredytu darmowego nie obejmuje większości kredytów hipotecznych?
Podstawowe ograniczenia wynikają z zapisów ustawy o kredycie konsumenckim. Aby umowa mogła być objęta SKD, muszą zostać spełnione następujące warunki:
1. Brak zabezpieczenia hipoteką: Kredyty hipoteczne są z definicji zabezpieczone na nieruchomości, co automatycznie wyklucza je z zakresu ustawy.
2. Limit kwoty kredytu: Kredyty hipoteczne zwykle przekraczają ustawowy limit 255 550 zł.
3. Przeznaczenie kredytu: Ustawa dotyczy kredytów konsumenckich zaciąganych na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą ani zakupem nieruchomości.
Jak działa sankcja kredytu darmowego w przypadku starszych kredytów hipotecznych?
W przypadku kredytów hipotecznych zawartych przed lipcem 2017 roku, które spełniają warunki ustawy o kredycie konsumenckim, sankcja kredytu darmowego może obejmować:
• zwrot nadpłaconych odsetek, prowizji i innych opłat za okres 4 lat poprzedzających złożenie oświadczenia,
• wyłącznie koszty związane z kredytem, bez możliwości unieważnienia zabezpieczenia hipotecznego.
Alternatywy dla kredytobiorców hipotecznych
Choć sankcja kredytu darmowego nie obejmuje większości kredytów hipotecznych, kredytobiorcy mają inne możliwości ochrony swoich praw:
1. Roszczenia frankowiczów
Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt w walutach obcych (np. we frankach szwajcarskich), mogą ubiegać się o:
• unieważnienie umowy kredytowej, co prowadzi do zwrotu czystego kapitału,
• zwrot wszystkich wpłaconych rat kapitałowo-odsetkowych oraz prowizji.
Obecnie ponad 95% spraw frankowiczów kończy się sukcesem w sądzie, co czyni tę drogę skuteczną dla wielu kredytobiorców.
2. Roszczenia kredytobiorców WIBOR
Kredytobiorcy z kredytami opartymi na wskaźniku WIBOR coraz częściej kierują pozwy przeciwko bankom. Roszczenia te koncentrują się na nieprzejrzystości mechanizmu WIBOR i możliwości unieważnienia umów kredytowych. Linia orzecznicza w tych sprawach dopiero się kształtuje, a decyzje TSUE mogą mieć kluczowe znaczenie.
3. Nieważność umowy kredytowej
Kredytobiorcy hipoteczni mogą także próbować wykazać, że ich umowy zawierały klauzule abuzywne (niedozwolone), co może skutkować unieważnieniem całej umowy.
Podsumowanie
Sankcja kredytu darmowego ma bardzo ograniczone zastosowanie w przypadku kredytów hipotecznych, szczególnie tych zawartych po lipcu 2017 roku. Mimo to kredytobiorcy hipoteczni mogą korzystać z innych narzędzi prawnych, takich jak roszczenia frankowiczów, unieważnienie umów czy pozwy dotyczące WIBOR.
Jeśli masz kredyt hipoteczny i zastanawiasz się nad możliwościami zmniejszenia jego kosztów – skontaktuj się z naszą kancelarią.Oferujemy kompleksową analizę umów kredytowych i reprezentację w sporach z bankami.
???? Zadzwoń lub napisz do nas – pomożemy znaleźć najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji.
Dzień dobry,
w 2018 roku wzięłam kredyt hipoteczny na 285 000 zł w Santander banku. Kredyt jest już częściowo spłacony – zostało niecałe 9 000 zł. Chciałabym się dowiedzieć, ile mogę odzyskać z tytułu błędnie naliczonej stawki WIBOR